7 vecí, načo si dať pozor pri vybavovaní hypotéky

Ak ste si už v minulosti vybavovali hypotéku, alebo sa chystáte teraz, tento článok vám v siedmich  bodoch ukáže, na čo je dobré si dať pozor pri vybavovaní hypotéky. Je to zhrnutie toho, s čím sa najčastejšie stretávajú moji klienti. V týchto siedmych bodoch sa zvyknú často zaseknúť a nedarí sa im vybaviť si hypotéku s podmienkami, s ktorými by boli spokojní.

Stretli ste sa aj vy s niektorými z týchto bodov ?

Prajem vám pohodové čítanie. 🙂

1. Účel

Skôr ako sa rozhodnete vybaviť si hypotekárny úver, je kľúčové, aby ste mali jasný účel žiadosti o hypotéku. V prípade zmeny alebo nesprávne určeného účelu hypotéky, to môže mať za následok, že vám banka poskytne menej peňazí o 20 – 30 %  zo sumy, ktorú reálne  budete potrebovať.

Kombinovanie účelov ?

Častý problém je aj v tom, že niektoré účely sa nedajú v daných bankách kombinovať.

Za následnú zmenu uverovej zmluvy si banky zvyknú inkasovať  poplatok. Môže to byť spravidla od 160 € vyššie.

2. Akceptovaný príjem

Príjem je z pohľadu banky  veľmi dôležitý.  Ak nie ste zamestnaný v SR alebo pracujete na SZČO, prípadne ste konateľ s.r.o. je dobré pred podaním žiadosti v banke preveriť, či váš príjem banka akceptuje a do akého rozsahu.

V bankách sú pomerne veľké rozdiely pri akceptovaní príjmu ako aj pri spôsobe výpočtu príjmu.

Čo jedna banka schváli, druhá nemusí

Ak ste SZČO a zadáte v nemenovanej banke (A) žiadosť o hypotéku a máte optimalizované daňové priznanie, tak sa môže stať, že vás daná banka zamietne.

Toto sa však nemusí udiať u  banky (B), ktorá bude váš príjem akceptovať.

Obdobne to platí pre príjem zo zahraničia.

Na toto si dávajte veľký pozor !

Ak sa vám stane, že vás zamietne viac bánk, budete mať negatívny záznam v SRBI (Spoločný register bankových informácií).  K SRBI majú prístup totižto  všetky banky a to spôsobí, že  nakoniec aj banka, v ktorej by ste pôvodne hypotéku dostali vás zamietne na negatívny záznam.

3. Finančná analýza

Tá vstupuje do hry ešte pred samotným schválením hypotéky a je to prvotný predpoklad pre získanie hypotéky.

Na prvý pohľad zložitú vec si na príklade skúsime jednoducho vysvetliť takto :

Klient zarába 1 000 € v čistom a žiada o 80 000 € hypotéku s úrokom 1 %. Pri finančnej analýze banka zo zákona sťahuje :

životné minimum – 210,20 €

zákonná rezerva – 40 % ( v našom príklade – 315,92 € )

Ostane nám 473,88 €, ktoré by mohli ostať na hypotéku. Avšak to ešte nie je úplne tak.

Počuli ste už o stresových percentách ?

Banka na vyhodnotenie vášho ratingu posudzuje stresové percentá, ktoré navyšuje o váš úrok. Takže k 1 % priráta spravidla okolo 3 %, aby v prípade zvýšenia úrokovej sadzby vedeli, do akej miery by mohol klient zvládať splácať svoju hypotéku.

Odrátajú sa prípadné splátky úverov a zaťaženia kreditných kariet či povolených prečerpaní. Dokonca aj keď nie sú využívané.

To čo z príjmu ostane, musí stačiť na splátku.

Aké je možné riešenie ?

Odporúčam preto pri nižších príjmoch si najprv tieto záležitosti v banke zrušiť.  Žiadosť podať v banke podľa zistenej akceptácie príjmov, tam kde vám akceptujú čo najvyšší príjem.

4. Zakladaná nehnuteľnosť

Je ďalší dôležitý prvok v skladačke. Tu rozhodujú tieto aspekty :

lokalita – kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Rozdiel je v tom, či je zakladaná nehnuteľnosť   v hlavnom, okresnom alebo malom meste alebo  na dedine.typ nehnuteľnosti – či sa jedná o byt alebo dom.

Idete zakladať rodinný dom ?

Pri rodinných domoch je dôležité pred tým preveriť  právny stav rôznych drobných stavieb na pozemku. Tieto záznamy nájdete na Liste vlastníctva v časti “Ťarchy”.

Ak sú na liste vlastníctva ťarchy, ktoré nie sú akceptované bankou je potrebné tieto ťarchy najskôr odstrániť z Listu vlastníctva.

Taktiež je potrebná prístupová cesta, prípadne zriadené právo prechodu ak prechádzate do svojho domu cez cudzí pozemok.

5. Znalecký posudok

Prišiel čas na znalca? Znalecký posudok je neodmysliteľná súčasť  vašej hypotéky a od neho do veľkej miery záleží akú sumu vám banka požičia proti hodnote založenej nehnuteľnosti.

Je pre banku  viac kúpna cena  nehnuteľnosti, alebo znalecký posudok ?

Ak zakladáte nehnuteľnosť ktorú kupujete, banka s pravidla akceptuje sumu ktorá je nižšia.

To znamená ak hodnota nehnuteľnosti sa líši od znaleckého posudku banka akceptuje nižšiu hodnotu.

Je tu jedna výnimka  –  iba ak ide o kúpu od blízkeho príbuzného.

Nie je znalec, ako znalec

Ak máte svojho známeho, ktorý je znalcom alebo si vyberáte znalca, je dobré pred tým preveriť, či ho akceptujú v banke v ktorej žiadate o hypotéku. Inak sa môže stať, že si budete musieť urobiť ďalší znalecký posudok alebo vám výrazne znížia hodnotu nehnuteľnosti.

Kvôli tomu zaplatíte zbytočne  ďalšie poplatky za znalecké posudky.

6. Čerpanie hypotéky

V tomto kroku by mohlo všetko prebehnúť bez väčších komplikácií a zvyčajne aj prebehne. Kvôli čomu som sem zahrnula aj tento bod, je následovné :

Synchronizácia času a vyčíslenia

Problém môže nastať vtedy, ak svojou hypotékou vyplácate  iné úvery a potrebujete vyčíslenia zostatkov. Ak sa to nesprávne načasuje,  tak kým vám dorazí posledné vyčíslenie ktoré potrebujete, tak prvé už stratí platnost !

Preto je potrebné to časovo zosúladiť.

Pred čerpaním banka zvykne pripraviť záložné zmluvy na kataster, ktoré je potrebné podpísať majiteľmi nehnuteľnosti. Niektoré banky vám kataster vyriešia bez vás, iné vás pošlú so zmluvami na kataster.

Čerpanie v tranžiach

Ak čerpáte hypotéku v tranžiach – pri výstavbe a máte postupné financovanie, budete musieť banke preukázať ukončenie jednej etapy výstavby a až následne  vám pustia ďalšie peniaze.  Pozor, odporúčam nepredbehnúť poradie tranží určenej bankou.

7. Poistenie

Poistenie pri hypotéke je zvyčajne poistenie nehnuteľnosti, ktoré je vinkulované v prospech banky.

To jednoduchou rečou znamená, že pri škode ktorá by vznikla vo väčšom rozsahu, banka rozhodne, čo s danou nehnuteľnosťou treba urobiť,  nakoľko plnenie z poisťovne príde jej.

Na toto veľa kli